Актуальні ціни на оренду житла в Україні станом на квітень 2025 року

Ринок оренди житлової нерухомості в Україні у квітні 2025 року залишається динамічним і нерівномірним. Повномасштабна війна істотно вплинула на попит і пропозицію: безпечніші західні та центральні регіони пережили стрімке зростання цін, тоді як прифронтові області – спад попиту і рекордно низькі ставки оренди. У цьому дослідженні ми розглянемо актуальні середні ціни оренди квартир (1-, 2- та 3-кімнатних), приватних будинків та таунхаусів по різних регіонах України станом на квітень 2025 року. Аналіз не включає тимчасово окуповані території. Також простежимо динаміку змін цін у порівнянні з попередніми періодами та визначимо, де оренда нині найдорожча, а де – найдешевша.

Оренда квартир у різних регіонах

Станом на початок 2025 року спостерігається значний розрив у вартості оренди квартир між західними/центральними областями та прифронтовим сходом і півднем. Найдорожче обходиться оренда квартир малого метражу у західних обласних центрах та столиці, тоді як найдешевше – у містах, що близькі до зони бойових дій. За даними на січень-лютий 2025 року, середня місячна орендна плата за 1-кімнатну квартиру по країні склала близько 7,3 тис. грн. Втім, залежно від міста ця цифра різниться у кілька разів. Нижче наведено середні ставки оренди 1- та 2-кімнатних квартир у великих містах України (грн/місяць):

Як видно, найвищі ціни фіксуються на заході України та в столиці. Лідирує невеликий Ужгород (Закарпаття): оренда однокімнатної квартири тут в середньому 19 тис. грн на місяць, що навіть перевищує столичний рівень. Практично на одному рівні з Ужгородом знаходяться Київ (16 тис. грн) та Львів (16,9 тис. грн). До п’ятірки дорогих також входять оренда квартир у інших західних центрах – Луцьк (13,5 тис.), Івано-Франківськ (14 тис.) та обласні центри центральної України, зокрема Вінниця (12 тис.) і Житомир (12,5 тис. грн).

Для прикладу, у Львові середня ставка на “однушки” за півроку зросла ще на +9%, у Житомирі – на +11% за рік. Натомість найнижчі ціни на оренду житла спостерігаються на сході та півдні, де бойові дії були найближче. Так, у прифронтовому Харкові однокімнатну квартиру можна знайти лише за 4 тис. грн/міс, у Миколаєві та Запоріжжі – за 5 тис. грн, у Чернігові – 6,3 тис. грн. Схожі рівні й в Сумах (близько 5 тис. грн), хоча саме Сумська область у 2024 році показала рекордне зростання вартості оренди (+60% за рік). Таким чином, різниця між найдорожчим та найдешевшим регіонами сягає приблизно 4-5 разів.

Для 2-кімнатних квартир географія цін лишається подібною. Абсолютним лідером теж є Ужгород – близько 23,3 тис. грн/міс, на другому місці Київ – 23,0 тис. грн. Третю позицію займає Львів (19 тис.). Трохи нижчі середні ставки у Івано-Франківську (16,9 тис.) та Луцьку (15 тис. грн). Для порівняння, у дешевих регіонах оренда 2-кімнатного помешкання становить: 7 тис. грн у Чернігові та Миколаєві, 6 тис. у Запоріжжі, а найменше – у Харкові (в середньому 5 750 грн на місяць). Показово, що Дніпро (Дніпропетровщина) займає проміжне положення: після різкого стрибка цін в 2023 році, на початку 2025-го середня оренда в місті знизилася до 10 тис. грн за 1-кімн. (-9% за півроку), і близько того ж рівня (≈10–11 тис.) тримається для 2-кімн. квартир. Таким чином, станом на весну 2025 року західні регіони та столиця впевнено лідирують за вартістю довгострокової оренди квартир, тоді як східні та південні області мають удвічі-вчетверо нижчі ставки.

3-кімнатні квартири (великі сімейні) очікувано найдорожчі у столиці – оренда трикімнатного помешкання в Києві обходиться в середньому 39,7 тис. грн на місяць. Для порівняння, у Західній Україні такі великі квартири дещо дешевші: в Ужгороді 29,6 тис. грн, у Львові 22,6 тис. грн/міс. В інших обласних центрах 3-кімнатне житло найчастіше можна винайняти в діапазоні від 12 до 20 тис. грн залежно від міста та стану житла. Найнижчі ж ціни на оренду трикімнатних квартир фіксуються зараз у прифронтових містах – приміром, у Запоріжжі та Харкові такі великі квартири пропонують в середньому за близько 8 000 грн на місяць, тобто у п’ять разів дешевше, ніж у столиці.

Оренда будинків і таунхаусів

Попит на оренду будинків (приватних садиб, котеджів) також зазнав змін під впливом війни. 2022 року, після масових відключень електроенергії, багато сімей почали шукати автономне житло – це підігріло інтерес до будинків у передмістях, де можна встановити генератори чи пічне опалення. В результаті в окремих регіонах вартість оренди приватних будинків зросла стрімкіше, ніж квартир. Наприклад, у Харкові протягом 2023 року оренда будинків подорожчала на 118% (більш ніж у 2 рази), хоча в абсолютних цифрах там усе ще недорого. Натомість у відносно безпечному Києві ціни на будинки виросли ще на +26% за рік, закріпивши столицю як найдорожчий ринок оренди котеджів.

Вартість оренди будинку дуже залежить від розміру, стану та локації. У найбільшому місті країни – Києві – оренда приватного будинку в середньому становить близько $4 500 на місяць (≈160–180 тис. грн/міс). Це середня ціна, що враховує як елітні особняки площею 300–500 м², так і скромніші дачні будинки. Для прикладу, за даними агентств, у Києві мінімальні пропозиції оренди будинків стартують від $900 (невеликі будинки на околицях), а максимальні сягають $30 тис. на місяць (елітні маєтки). У Львові ситуація більш доступна: середня ціна довгострокової оренди будинку тут становить 30–40 тис. грн/міс. Попит на будинки у Львові стабільно високий, хоча вибір обмежений (більшість ринку оренди традиційно складають квартири). В інших західних містах (Івано-Франківськ, Ужгород, Чернівці) оренда приватних осель теж може досягати десятків тисяч гривень на місяць, особливо якщо це сучасний котедж зі всіма вигодами.

У центральних і південних регіонах оренда будинків поки що дешевша. Наприклад, у деяких містах на кшталт Вінниці чи Полтави пристойний будинок можна знайти за 15–20 тис. грн на місяць, а в прифронтових областях (напр. Сумська, Миколаївська) ставки можуть бути ще нижчими через обмежений попит. Водночас, у курортних локаціях Карпат і Прикарпаття помітний сегмент — оренда котеджів подобово чи на сезон (дачі, шале). Але якщо говорити про довгострокову оренду для проживання, то лідером за цінами на будинки залишається Київ, далі — великі міста-мільйонники. 

Окремо варто згадати сегмент оренди таунхаусів. Таунхауси – це компромісний варіант між квартирою і будинком (як правило, дводоповерхове житло на 100–150 м² у передмісті з невеличкою ділянкою). В останні роки навколо Києва, Львова та інших міст з’явилося багато таунхаусів, доступних для оренди. Середня ціна оренди сучасного таунхауса під Києвом станом на 2025 рік складає порядку 20–30 тис. грн/міс (залежно від віддаленості від міста). В регіонах ця цифра нижча – наприклад, під Львовом можна знайти таунхаус за 15–20 тис. грн/міс. Таким чином, оренда таунхауса зазвичай на 20-30% дешевша, ніж оренда повноцінного котеджу аналогічної площі, і конкурує за ціною з великими квартирами в місті.

Динаміка змін цін

За останні три роки ціни на оренду житла в Україні пережили кілька хвиль підвищення. Початок війни (2022) приніс різкий перерозподіл попиту: у прифронтових містах орендарів майже не лишилося, зате у відносно безпечному тилу попит вибухово виріс. В результаті протягом 2022 року середня орендна плата за 1-кімнатну квартиру по країні зросла на +32,7% (до 5 700 грн). Найбільше тоді подорожчав захід: Львівщина показала зростання вартості оренди у 2,1 рази від довоєнного рівня. У 2023 році тренд продовжився: середня ціна “однушки” зросла ще на +16% (до 6 600 грн). Західні області знову були лідерами (+46% за рік у Закарпатті), і на початку 2024 року саме Львівська та Закарпатська області мали найвищі показники. 

Протягом 2024 року ситуація дещо стабілізувалася. Темпи зростання орендних ставок сповільнилися, а в окремих містах ціни навіть відкоригувалися вниз. Наприклад, за II півріччя 2024 у дорогих західних містах почалося невелике здешевлення оренди: у Львові – 5%, на Закарпатті – 7%, у Івано-Франківську – 3%. Це пояснюють тим, що первинний ажіотажний попит від переселенців наситився – багато хто вже вирішив житлове питання і переїхав у власне житло або повернувся додому. Натомість зростання змістилося частково на центральні області: так, у Черкасах оренда квартир підскочила на 40% лише за один місяць (лютий 2025) – ймовірно через повернення бізнес-активності та працівників у регіон. За підсумками 2024 року найсуттєвіше підвищення вартості оренди серед обласних центрів було зафіксовано у Сумах (+60% за рік), Луцьку (+40%) та Івано-Франківську (+32%). Високий приріст також відбувся у Києві (+23%) і Одесі (+21%). Тобто навіть мегаполіси, що частково втрачали населення на початку війни, у 2023–2024 роках відновили попит на оренду. 

Початок 2025 року підтвердив збереження цих тенденцій. Січневі дані Держстату показали, що середня плата за оренду 1-кімнатної квартири по країні зросла на +9,3% за рік (при інфляції 12%). Західні області лишаються дорожчими за інші: на початок 2025-го перше місце втримувала Закарпатська обл. (у середньому 11,7 тис. грн за 1-кімн. квартиру), на другому – Львівська (10,6 тис. грн). Київ посідав лише 4-те місце (близько 9,7 тис. грн) за офіційною статистикою, хоча за фактичними ринковими оголошеннями столиця вже повернула собі лідерство в дорогому сегменті. 2025 рік прогнозується як відносно стабільний для ринку оренди: експерти очікують зростання ставок в межах 5–10% до кінця року, особливо у містах з активним ринком праці та притоком населення. Водночас у разі стабілізації безпекової ситуації, частина внутрішньо переміщених осіб може повернутися додому, дещо розвантаживши ринки західних областей.

Де оренда найдешевша, а де найдорожча

На основі наведених даних можна зробити кілька чітких висновків. Найдорожче орендувати житло зараз у західних регіонах та в столиці. Зокрема, міста-лідери за цінами – це Ужгород, Львів та Київ, де середня вартість оренди 1-кімнатної квартири становить 16–19 тис. грн на місяць. У сегменті більших квартир (2-3 кімнати) першість утримує столиця: трикімнатні квартири в Києві (40 тис. грн) дорожчі, ніж аналогічне житло у Львові (22,6 тис.) чи Одесі. 

Також високі ставки фіксуються в містах західної України, які прийняли найбільше переселенців (Луцьк, Івано-Франківськ, Чернівці) – на рівні 11–15 тис. грн залежно від розміру житла. Для приватних будинків рекордсменом є Київ, де оренда котеджу обходиться у середньому 160–180 тис. грн/міс.

Натомість найдешевша оренда житла традиційно залишається у прифронтових і припортових містах на сході та півдні. Абсолютний мінімум – це Харків, Суми, Миколаїв, Запоріжжя та Херсон, де оренда квартир коштує у середньому від 4 до 6 тис. грн на місяць за однокімнатне житло. 

Такі низькі ставки зумовлені як відтоком населення, так і ризиками для майна. Проте варто відзначити, що навіть в недорогих регіонах у 2024 році ціни потроху зростали (напр., +60% за рік у Сумах) – це свідчить про поступове повернення життя в ці міста. Таким чином, географія орендних цін в Україні нині поляризована: найбезпечніші регіони мають в 3–5 разів вищу вартість оренди, ніж регіони, що потерпають від війни. Для орендарів це означає, що найдорожче житло сконцентроване в західній Україні та Києві, а найдоступніше – на сході та півдні. Очікується, що така різниця збережеться доти, доки ситуація з безпекою не вирівняється по країні.