Легендарный инвестор Уоррен Баффет в 2012 году назвал покупку заброшенных домов с 30-летними ипотеками и их сдачу в аренду "самой привлекательной" инвестицией. Тогда ставки были около 3,5%, а цены на жилье достигли дна после кризиса 2008 года. Но что происходит с этой стратегией сейчас, когда ипотечные ставки превысили 6,7%?
Золотые советы из прошлого
Во время трехчасового эфира CNBC "Ask Warren" в 2012 году Баффетт не колебался с ответом на вопрос молодого инвестора. "Если бы я знал, где хочу жить ближайшие пять-десять лет, то купил бы дом и профинансировал его 30-летней ипотекой - это отличная сделка", заявил миллиардер.
Оракул из Омахи пошел дальше. Он отметил: если бы был "искусным" инвестором, то купил бы несколько объектов по заниженным ценам и нашел арендаторов. "Это кредитный способ владения очень дешевым активом сейчас", – объяснял Баффетт.
Тогда его слова имели смысл. Дома действительно были дешевыми после краха 2008-го. Ипотечные ставки держались возле исторических минимумов. Недвижимость стояла пустой, ожидая смельчаков с инструментами и долгосрочным видением.
Реальность 2025 года бьет по карману
Сегодня картина кардинально изменилась. По данным Freddie Mac, ипотечные ставки поднялись выше 6,7%, что делает ежемесячные платежи значительно дороже. Zillow сообщает, что типичная стоимость дома в США в июне составила около 369 тысяч долларов. Это на 0,5% больше, чем год назад, и более чем на 30% выше допандемического уровня.
Продавцы с ипотеками ниже 4% не спешат выставлять жилье на продажу. Покупатели сидят в стороне, не имея возможности или желания покупать по текущим ценам. Получается патовая ситуация, где ничего не движется.
Советы Баффета работали в мире недооцененных домов и дешевого финансирования. Но сегодня молодым инвесторам крайне сложно начать работу с недвижимостью. Найти "очень дешевый актив" на этом рынке просто нереально. Хотя идея по его совету не изменилась: недвижимость может быть прочной долгосрочной инвестицией, если можно войти и удержаться.
Современные платформы, такие как Arrived Homes, позволяют покупать доли в арендных домах от 100 долларов. Компания занимается всем - от управления недвижимостью до ремонтов. Это не то, что описывал Баффетт в 2012-м, но решает ту же проблему: владение домами поштучно "огромно" для управления.
Баффетт видел возможность и рабочую нагрузку одновременно. В 2025-м математика изменилась, но вопрос остается актуальным: инвестировали бы вы в недвижимость без реальных хлопот?
